Case costruite prima del 1946: cosa verificare prima di comprare

La casa antica non è un'eccezione. Secondo il censimento ISTAT del 2021, il 17,9% delle abitazioni italiane è stato costruito prima del 1946, e il 9,5% prima del 1919. Sono case con muri spessi e storie lunghe, e con più cose da controllare di una costruzione recente.

Gli impianti

Un impianto realizzato prima del 1990 di norma non ha alcuna dichiarazione di conformità (la introdusse la legge 46/1990); per quelli fra il 1990 e il 2008 può mancare o essersi persa. Se manca, la sostituisce la dichiarazione di rispondenza, rilasciata dopo un sopralluogo da un professionista con almeno cinque anni di esperienza nel settore (art. 7 del DM 37/2008).

Non è più obbligatorio allegarla all'atto (la regola è stata abrogata nel 2008), ma si può sempre chiederla al venditore. Per questo conviene chiederla, o scrivere chi paga la verifica, nella proposta.

L'energia

Muri spessi e soffitti alti cambiano il conto del riscaldamento. La classe energetica deve comparire già nell'annuncio, e l'attestato va messo a disposizione all'avvio della trattativa e consegnato alla fine (art. 6 del D.Lgs. 192/2005): leggilo prima di fare un'offerta, non dopo.

La regolarità edilizia

In un edificio con cento anni di storia gli interventi si sono sommati: una veranda chiusa, un sottotetto reso abitabile, un bagno ricavato. Lo stato legittimo si ricostruisce dal titolo che ha previsto la costruzione e dai titoli degli interventi successivi (art. 9-bis del DPR 380/2001). È un lavoro da tecnico, sugli archivi del Comune, e va fatto prima del compromesso.

Il vincolo

Se l'edificio è dichiarato di interesse culturale, la vendita va denunciata al Ministero entro trenta giorni dall'atto, e lo Stato, la Regione o gli enti locali possono comprare allo stesso prezzo entro sessanta giorni dalla denuncia. Fino ad allora l'atto resta sospeso e la casa non si consegna (artt. 59–61 del D.Lgs. 42/2004). Meglio saperlo prima di organizzare un trasloco.

I lavori e le detrazioni

Chi ristruttura la propria abitazione principale, da proprietario o titolare di un diritto reale, per le spese del 2026 detrae il 50% fino a 96.000 euro per unità immobiliare; negli altri casi il 36%. Per le spese del 2027 la legge in vigore le fa scendere al 36% e al 30%; il disegno di legge di bilancio approvato dal governo il 28 ottobre 2026 propone di confermare il 50% e il 36%, e va seguito fino all'approvazione del Parlamento. Nel conto di una casa da sistemare, la data dei lavori pesa.

Per iscritto

Chiedere questi documenti prima della proposta non è diffidenza. Raccoglierli aiuta a capire quali verifiche mancano e quali costi potrebbero incidere sull’acquisto. Se sono necessari approfondimenti, chiarisci con chi segue l’operazione come considerarli negli accordi.