Fra la prima visita e il rogito di solito si firmano due documenti: la proposta d'acquisto e il contratto preliminare, che tutti chiamano compromesso. Hanno conseguenze precise, e conviene conoscerle prima di firmare.
La proposta d'acquisto
Con la proposta chi compra offre un prezzo e le sue condizioni, e di solito si impegna a mantenerla ferma per un certo tempo: in quel periodo non può revocarla (codice civile, articolo 1329). Se il venditore la accetta e chi ha fatto la proposta viene a sapere dell'accettazione, il contratto è concluso (articolo 1326). Un'accettazione con modifiche, invece, vale come una nuova proposta.
Per questo la proposta va scritta con cura: prezzo, caparra, data del rogito, condizioni come l'ottenimento del mutuo, documenti che il venditore deve consegnare.
Il preliminare
Il preliminare impegna venditore e compratore a firmare il contratto definitivo; la proprietà passa solo con il rogito. Deve essere scritto, altrimenti è nullo (articolo 1351), e va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma; se lo stipula il notaio, alla registrazione pensa il notaio.
| Voce | Imposta |
|---|---|
| Imposta di registro | 200 € fissi |
| Caparra confirmatoria e acconti sul prezzo, preliminari dal 2025 | 0,5% delle somme |
| Imposta di bollo, scrittura privata | 16 € ogni 4 facciate o 100 righe |
Fonte: Agenzia delle Entrate, guida L'acquisto della casa (ottobre 2025). L'imposta pagata su caparra e acconti si scala da quella del rogito. Se la vendita è soggetta a IVA, l'acconto paga l'IVA e 200 € fissi di registro.
Caparra confirmatoria o penitenziale
La caparra confirmatoria è la più comune. Se tutto va bene si restituisce o, più spesso, si scala dal prezzo. Se chi l'ha versata non rispetta l'impegno, l'altro può recedere e tenerla; se è chi l'ha ricevuta a mancare, l'altro può recedere e chiederne il doppio. In alternativa si può chiedere che il contratto sia eseguito, o risolto con il risarcimento del danno (articolo 1385).
La caparra penitenziale è diversa: è il prezzo per poter recedere. Chi recede perde la caparra che ha dato o restituisce il doppio di quella che ha ricevuto, e non serve dimostrare un inadempimento (articolo 1386).
| Caparra | Se si tira indietro chi l'ha versata | Se si tira indietro chi l'ha ricevuta |
|---|---|---|
| Confirmatoria | L'altro può recedere e tenerla | L'altro può recedere e chiedere il doppio |
| Penitenziale | La perde | Restituisce il doppio |
Fonte: codice civile, articoli 1385 e 1386.
La trascrizione
Un preliminare stipulato dal notaio, per atto pubblico o con le firme autenticate, si può trascrivere nei registri immobiliari: così chi compra prevale su ipoteche, pignoramenti o vendite ad altri trascritti dopo. L'effetto dura fino a un anno dopo la data prevista per il rogito, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione (articolo 2645-bis). Conviene soprattutto quando fra preliminare e rogito passa molto tempo o si versano somme importanti.
Prima di firmare
Leggi la proposta come se fosse già il contratto, perché può diventarlo. Fai controllare le carte della casa prima, non dopo: planimetria, conformità, attestato energetico, spese di condominio. E metti per iscritto le condizioni che per te contano, a cominciare dal mutuo.
Fonti
Da dove vengono i dati, le norme e le cifre citati qui.
- 1.Codice civile, articoli 1326, 1329, 1351, 1385, 1386 e 2645-bis, Normattiva · consultata il 1 novembre 2026
- 2.L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali (ottobre 2025), capitolo sul contratto preliminare, Agenzia delle Entrate · consultata il 1 novembre 2026
