Comprare casa all'asta: come funziona e cosa controllare

Nelle aste giudiziarie si vendono le case pignorate per pagare i debiti del proprietario. Si può comprare a un prezzo interessante, ma con regole diverse da una compravendita normale.

Dove si trovano

Gli avvisi di vendita si pubblicano sul Portale delle vendite pubbliche del Ministero della giustizia e, per gli immobili, insieme all'ordinanza del giudice e alla perizia di stima su siti internet dedicati, almeno 45 giorni prima del termine per le offerte (codice di procedura civile, articolo 490). La perizia è il documento da leggere per primo: descrive la casa, lo stato delle carte, le eventuali difformità e chi la occupa.

L'offerta

L'ordinanza di vendita fissa il prezzo base e l'offerta minima. L'offerta è valida anche se è più bassa del prezzo base, ma non oltre un quarto; serve una cauzione non inferiore al 10% del prezzo offerto, e di regola l'offerta presentata non si può ritirare (articoli 569 e 571). Se le offerte sono più d'una, si fa una gara fra gli offerenti.

Il saldo e il mutuo

Chi si aggiudica la casa versa il saldo entro il termine fissato dall'ordinanza, che non può superare 120 giorni; per giustificati motivi il giudice può consentire il pagamento a rate entro dodici mesi. Si può pagare anche con un mutuo che la banca versa direttamente alla procedura, con ipoteca di primo grado sulla stessa casa (articolo 585). Il mutuo va preparato prima dell'offerta: i tempi sono stretti.

Il decreto di trasferimento

Versato il prezzo, il giudice trasferisce la casa con un decreto che ordina anche di cancellare pignoramenti e ipoteche e di rilasciare l'immobile (articolo 586). Se la casa è abitata dal debitore e dalla sua famiglia, la liberazione viene ordinata insieme al decreto e la esegue il custode, senza spese per chi ha comprato, salvo che vi rinunci (articolo 560).

I rischi

Nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi della casa (codice civile, articolo 2922): quello che la perizia non dice e si scopre dopo resta a carico di chi compra. Per questo conviene visitare la casa con il custode prima di offrire, e il debitore deve consentire la visita (articolo 560), e far leggere la perizia a un tecnico. Controlla anche le spese di condominio non pagate e le difformità da sanare.

Le imposte

Se il debitore è un privato si pagano le imposte di un acquisto da privato, anche con le agevolazioni prima casa. Per le abitazioni si può chiedere il prezzo-valore, cioè le imposte calcolate sul valore catastale invece che sul prezzo di aggiudicazione: secondo l'Agenzia delle Entrate la regola vale anche per gli acquisti nelle espropriazioni forzate e nei pubblici incanti.