Leggere una planimetria prima della proposta d’acquisto

Una planimetria aiuta a leggere la distribuzione degli spazi e a preparare le domande per la visita. Per capire se il disegno corrisponde alla casa e se i documenti sono coerenti, occorre confrontare lo stato dei luoghi con la documentazione catastale ed edilizia. È una verifica da approfondire con un tecnico prima di assumere impegni.

Distribuzione e luce

Cerca il nord e guarda dove cadono le stanze che usi di giorno: l’orientamento aiuta a valutare l’esposizione, e durante la visita osserva anche aperture, ostacoli esterni e luce effettiva negli ambienti. Conta le porte di ogni stanza, perché ogni porta toglie una parete da arredare. Segui il percorso dall'ingresso alla cucina e alle camere: se per andare a dormire si passa dal soggiorno, lo si farà ogni sera.

Sono valutazioni di buon senso, non regole con un numero: la stessa pianta può andare benissimo a una famiglia e male a un'altra. Vanno fatte con la planimetria in mano, prima della visita e poi di nuovo durante.

La planimetria catastale

Quella dell'annuncio è spesso un disegno fatto per la vendita. Quella che conta è la planimetria depositata al catasto: la può chiedere gratuitamente chi è titolare di un diritto sull'immobile, e un agente immobiliare può consultarla solo con una delega espressa del proprietario. Chiedila e confrontala con quella dell'annuncio e con la casa.

Il motivo è scritto nella legge. Nell'atto di vendita il venditore deve dichiarare che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto; senza quella dichiarazione, o l'attestazione di un tecnico che la sostituisce, l'atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985). Una parete spostata o un bagno non registrato vanno quindi regolarizzati prima del rogito, aggiornando la planimetria, oppure la differenza va attestata da un tecnico; conviene scrivere già nella proposta chi se ne fa carico.

Catasto e Comune non sono la stessa cosa

La planimetria catastale serve al fisco; la regolarità edilizia si controlla sui titoli rilasciati dal Comune. Per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985 l'atto deve riportare gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria, altrimenti è nullo (art. 46 del DPR 380/2001).

Dal 2024 le piccole differenze sono trattate con più tolleranza: per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, uno scostamento fra misure reali e progetto non è un abuso se resta entro il 2% per le unità oltre 500 m², e fino al 5% sotto i 100 m² e al 6% sotto i 60 m², con il 3% e il 4% nelle fasce intermedie; per gli interventi successivi al 24 maggio 2024 vale solo il 2% (art. 34-bis del DPR 380/2001). Oltre quelle soglie serve un tecnico, e va sentito prima di impegnarsi.

Cosa la planimetria non dice

Altezze, rumore, stato degli impianti, spese condominiali, consumi. Per i consumi c'è l'attestato di prestazione energetica, che il venditore deve rendere disponibile all'avvio della trattativa (art. 6 del D.Lgs. 192/2005). Per il resto servono la visita, l'ultimo bilancio del condominio e, per gli impianti, la dichiarazione di conformità o, per quelli più vecchi, la dichiarazione di rispondenza (art. 7 del DM 37/2008).