Quanto costa vendere casa: le spese da mettere in conto

Chi vende una casa pensa soprattutto al prezzo. Fra il prezzo e quello che resta in mano ci sono però alcune spese: alcune ci sono quasi sempre, altre solo in certi casi. Le spese del rogito, invece, di regola sono di chi compra: le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente (codice civile, articolo 1475).

Il compenso dell'agenzia

L'agenzia ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare si conclude per effetto del suo intervento (codice civile, articolo 1755). La misura non la fissa la legge: si concorda e si scrive nell'incarico, insieme al momento in cui è dovuta. Sulla provvigione si aggiunge l'IVA.

L'attestato energetico

Chi vende deve avere l'attestato di prestazione energetica: va reso disponibile a chi è interessato fin dall'inizio delle trattative e consegnato al rogito, e la classe energetica deve comparire negli annunci. Senza attestato il proprietario rischia una sanzione da 3.000 a 18.000 euro; per un annuncio senza i dati energetici, chi lo pubblica rischia da 500 a 3.000 euro (decreto legislativo 192/2005, articolo 15, commi 8 e 10). Lo redige un tecnico abilitato, a prezzo libero.

Le carte in regola

Al rogito chi vende dichiara che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato reale della casa: senza questa dichiarazione l'atto è nullo. Per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985 servono anche gli estremi del titolo edilizio. Se emergono differenze vanno sistemate prima del rogito, con un tecnico: aggiornare la planimetria è una pratica breve, sanare una difformità può richiedere i tempi del Comune. Ne parliamo negli articoli sulla planimetria e sulle tolleranze costruttive.

Condominio e mutuo

Chi compra risponde insieme a chi vende delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente; chi vende resta obbligato per le spese maturate finché all'amministratore non arriva la copia autentica del rogito (disposizioni di attuazione del codice civile, articolo 63). Per questo le spese arretrate si chiariscono prima e di solito si saldano al rogito.

Se c'è un mutuo ancora aperto, il debito residuo di solito si estingue al rogito con una parte del prezzo. L'ipoteca si estingue automaticamente con il debito: la banca rilascia la quietanza e la comunica al conservatore entro trenta giorni, senza costi per chi aveva il mutuo (testo unico bancario, articolo 40-bis).

La plusvalenza

Se vendi a un prezzo più alto di quello che hai pagato, la differenza può essere tassata. Succede solo se vendi entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione. Non succede se la casa l'hai ereditata, né se per la maggior parte di quel periodo è stata l'abitazione principale tua o dei tuoi familiari (testo unico delle imposte sui redditi, articolo 67). Per una casa ricevuta in donazione, i cinque anni partono dall'acquisto di chi l'ha donata.

Quando è dovuta, al rogito puoi chiedere al notaio di applicare un'imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, che il notaio versa per te; altrimenti la plusvalenza va nella dichiarazione dei redditi. La plusvalenza è la differenza fra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, aumentato degli altri costi della casa.

Per le case con lavori del Superbonus le regole sono diverse: la plusvalenza può essere tassata se vendi entro dieci anni dalla fine dei lavori, con le stesse eccezioni per la casa ereditata e per l'abitazione principale, e con un calcolo particolare. In questo caso il conto va fatto con il notaio o il commercialista.

Prima di mettere in vendita

Un conto fatto prima evita sorprese al rogito: chiedi all'amministratore la situazione delle spese, alla banca il conteggio del debito residuo, a un tecnico l'attestato energetico e un controllo delle carte.