Chi eredita una casa, spesso insieme a fratelli o ad altri parenti, deve sistemare alcuni passaggi prima di poterla vendere. Nessuno è difficile, ma vanno fatti nell'ordine giusto.
L'accettazione
L'eredità si acquista con l'accettazione, che ha effetto dal giorno in cui si è aperta la successione (codice civile, articolo 459). Può essere espressa oppure tacita, quando l'erede compie un atto che presuppone la volontà di accettare e che potrebbe fare solo come erede (articolo 476), come vendere un bene dell'eredità. Il diritto di accettare si prescrive in dieci anni (articolo 480).
Per vendere, l'accettazione deve risultare nei registri immobiliari: va trascritta (articolo 2648). Se non è stata trascritta prima, si può trascrivere anche sulla base dell'atto che comporta l'accettazione tacita o di una dichiarazione dell'erede in un atto notarile: il notaio controlla e se ne occupa.
La dichiarazione di successione
La dichiarazione si presenta all'Agenzia delle Entrate, per via telematica, entro 12 mesi dal decesso. Con la stessa dichiarazione si chiede la voltura catastale degli immobili. Per le successioni aperte dal 2025 l'imposta di successione la calcola chi presenta la dichiarazione, come già le altre imposte, e va versata entro 90 giorni dalla scadenza della dichiarazione.
| Chi eredita | Franchigia per ciascuno | Aliquota sul valore oltre la franchigia |
|---|---|---|
| Coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori) | 1.000.000 € | 4% |
| Fratelli e sorelle | 100.000 € | 6% |
| Altri parenti fino al quarto grado e affini | nessuna | 6% |
| Tutti gli altri | nessuna | 8% |
Per chi ha una disabilità con necessità di sostegno intensivo la franchigia è di 1.500.000 €. Sugli immobili si aggiungono l'imposta ipotecaria del 2% e quella catastale dell'1%, oppure 200 € ciascuna con i requisiti prima casa. Fonte: Agenzia delle Entrate.
Se gli eredi sono più d'uno
Finché non si divide, la casa è in comune fra gli eredi, e per venderla serve il consenso di tutti (codice civile, articolo 1108). Se l'accordo non c'è, la casa si può dividere con un atto fra gli eredi o, in mancanza, davanti al giudice.
La vendita e la plusvalenza
Una casa ricevuta per successione non paga la plusvalenza quando la vendi, in qualunque momento (testo unico delle imposte sui redditi, articolo 67). Al rogito servono, oltre alle carte di ogni vendita, la dichiarazione di successione presentata e l'accettazione trascritta. Le altre spese di chi vende sono quelle di sempre: le trovi nella nostra guida sui costi della vendita.
Prima di mettere in vendita
Controlla che la planimetria e i dati catastali corrispondano alla casa: al rogito lo dichiari tu, anche se non l'hai costruita né modificata. E fai preparare l'attestato energetico, che serve già per gli annunci.
Fonti
Da dove vengono i dati, le norme e le cifre citati qui.
- 1.Dichiarazione e imposta di successione (giugno 2026), Agenzia delle Entrate · consultata il 1 novembre 2026
- 2.Imposta di successione: aliquote e franchigie, Agenzia delle Entrate · consultata il 1 novembre 2026
- 3.Codice civile, articoli 459, 476, 480, 1108 e 2648, Normattiva · consultata il 1 novembre 2026
- 4.Testo unico delle imposte sui redditi, articolo 67 (plusvalenze), Brocardi, testo di legge · consultata il 1 novembre 2026
