Comprare la prima casa: cosa si recupera con la dichiarazione dei redditi

Le imposte sull'acquisto si pagano al rogito: registro, ipotecaria e catastale, oppure l'IVA se vende un'impresa. Dopo, negli anni, alcune spese legate alla prima casa si recuperano in parte con la dichiarazione dei redditi. Sono tre, e ognuna ha le sue condizioni.

Gli interessi del mutuo

Chi compra con un mutuo garantito da ipoteca la casa in cui va ad abitare detrae dall'IRPEF il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, fino a 4.000 euro l'anno: al massimo 760 euro di imposta in meno ogni anno, finché paga il mutuo.

Le condizioni sono precise. L'acquisto deve avvenire nell'anno prima o nell'anno dopo la firma del mutuo, e la casa deve diventare abitazione principale entro un anno dall'acquisto. Per abitazione principale la legge intende quella in cui tu o i tuoi familiari dimorate abitualmente.

Se il mutuo è cointestato, ciascuno detrae la sua quota di interessi; se un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro, quest'ultimo detrae anche la quota del coniuge. Se il mutuo è più alto del costo della casa, cioè del prezzo più le spese notarili e accessorie, la detrazione vale solo per la parte di interessi che corrisponde a quel costo.

Il compenso dell'agenzia

Il compenso pagato all'agenzia per comprare l'abitazione principale si detrae al 19%, fino a 1.000 euro: al massimo 190 euro, nell'anno in cui lo paghi. Va pagato con un mezzo tracciabile, bonifico o carta, e nell'atto di acquisto il notaio riporta la spesa di mediazione con le modalità di pagamento.

Se rivendi e ricompri: il credito d'imposta

Chi vende una casa comprata con le agevolazioni prima casa e ne compra un'altra con le stesse agevolazioni entro un anno ha un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto. Spetta anche a chi compra prima e vende dopo: in questo caso la vecchia casa va venduta entro due anni dal nuovo acquisto.

Il credito non può superare l'imposta dovuta sul nuovo acquisto e non viene rimborsato. Si può usare per pagare meno imposta di registro sul nuovo atto, chiedendolo nell'atto stesso con gli estremi del primo acquisto; per pagare meno imposte sugli atti successivi; per ridurre l'IRPEF della dichiarazione dopo il nuovo acquisto; oppure in compensazione con il modello F24.

Con un reddito oltre 75.000 euro

Dal 2025 chi ha un reddito complessivo oltre 75.000 euro ha un tetto all'insieme delle detrazioni: si parte da 14.000 euro fino a 100.000 euro di reddito e da 8.000 euro sopra, e l'importo cambia con il numero di figli a carico.

Gli interessi dei mutui firmati fino al 31 dicembre 2024 restano fuori dal tetto; quelli dei mutui firmati dal 2025 ci rientrano. Chi è in questa fascia fa bene a fare i conti con il commercialista prima di scegliere il mutuo.

Prima di firmare

Queste detrazioni si aggiungono alle agevolazioni sulle imposte del rogito, di cui parliamo nell'articolo sulle imposte dell'acquisto. Sono le regole in vigore a novembre 2026: per il caso concreto, il notaio e il commercialista sono le persone a cui chiedere.