Tolleranze costruttive e Salva casa: cosa verificare prima di vendere

Durante una verifica possono emergere differenze tra le misure della casa e quelle del progetto. Per capire come trattarle occorre esaminare documenti, epoca degli interventi e condizioni applicabili. La legge distingue le piccole differenze, che non sono abusi, da quelle che vanno sanate; il confine conta perché, al momento di vendere, un tecnico deve poter attestare lo stato legittimo della casa.

La regola di base

Uno scostamento dalle misure del titolo edilizio (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta) non è una violazione edilizia se resta entro il 2% (art. 34-bis, comma 1, del DPR 380/2001).

Le soglie del 2024

Il decreto «Salva casa» del 2024 ha aggiunto soglie più larghe per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, che crescono quanto più la casa è piccola: 2% oltre 500 m² di superficie utile, 3% fra 300 e 500, 4% fra 100 e 300, 5% sotto i 100 m², 6% sotto i 60. Per gli interventi successivi al 24 maggio 2024 vale solo il 2%. Le soglie si calcolano sulla superficie autorizzata dal titolo.

Lo stato legittimo

La stessa riforma ha chiarito come si ricostruisce lo stato legittimo di una casa: vale il titolo che ne ha previsto la costruzione, o quello dell'ultimo intervento sull'intero immobile, insieme ai titoli successivi (art. 9-bis del DPR 380/2001).

Perché conta quando si vende

Per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985 l'atto deve riportare gli estremi del titolo edilizio, altrimenti è nullo (art. 46 del DPR 380/2001). Una differenza dentro le tolleranze non richiede sanatoria, ma va dichiarata da un tecnico con una dichiarazione allegata all'atto di trasferimento (art. 34-bis, comma 3); una oltre le soglie sì, e i tempi del Comune vanno messi nel calendario della vendita. Il controllo lo fa un tecnico, sui documenti del Comune, prima del preliminare.